なぜ既存建物にBIMが必要なのか？ ～点群データ活用のリアルについて～
こんにちは。
第27回は、「なぜ既存建物にBIMが必要なのか？ ～点群データ活用のリアルについて～」です。
建設業界では少しずつBIM活用が広がりつつありますが、その多くは新築プロジェクトを中心とした取り組みです。
一方で、実際の市場規模を見れば、今後の主戦場は既存建物の改修・更新・維持管理へと移りつつあります。
ところが現場では、
「図面が古くて現況と合わない」
「改修のたびに現地調査をやり直している」
「設備更新の履歴が整理されていない」
といった状況が依然として続いています。
こうした課題を根本から解決する手段として、点群データとBIMの組み合わせが注目されています。
本記事では、既存建物におけるBIM活用の必要性を整理しながら、点群データがどのように実務へ貢献するのかを具体的に解説します。
是非最後までご覧ください。
| Agenda １． 既存建物に潜む見えないリスク ２． 点群データという「現況の記録」 ３． 点群データだけでは足りない理由 ４． 改修・維持管理での実践的な活用例 ５． 導入時に押さえるべきポイント ６． まとめ |
１．既存建物に潜む見えないリスク
既存建物の改修は、新築とは前提条件が大きく異なります。
新築では設計図が出発点になりますが、既存建物では「今ある状態」を正確に把握することから始めなければなりません。
しかし実際には、天井を開けて初めて分かる配管経路の変更、図面に反映されていない増設設備、施工時の誤差など、実際の建物と図面が一致していないケースは少なくありません。
これらは追加工事や工程遅延、コスト増加の要因になります。
さらに、維持管理フェーズでは、設備台帳・図面・修繕履歴が別々に管理されていることが多く、情報の断片化が意思決定を難しくしています。
これらの課題の根底にあるのは、「現況を正確に共有できる基盤が整っていないこと」です。
２．点群データという「現況の記録」
3Dレーザースキャナーによる点群計測は、建物の状態をそのままデジタル空間に再現する技術です。
短時間で広範囲を高精度に取得できるため、従来の実測作業に比べて効率が高く、改修前調査の精度向上に大きく貢献します。
点群データがあれば、
・現況寸法の確認
・設備位置の把握
・将来的な再確認
が可能になります。
ただし、点群データはあくまで「点の集合体」であり、設計や数量算出を直接行えるデータではありません。
３．点群データだけでは足りない理由
点群データは非常に有用ですが、そのままでは業務に落とし込むことが難しい場面があります。
例えば、干渉チェックや数量拾い、設備情報の管理を行う場合、要素ごとに整理されたオブジェクトモデルが必要になります。
ここで重要になるのがBIM化です。
点群をもとにBIMモデルを作成することで、
・構造体や設備をオブジェクト化
・属性情報の付与
・改修シミュレーション
・数量算出や影響範囲の可視化
が可能になります。
点群が「事実の記録」だとすれば、BIMは「意思決定に使える情報基盤」です。
両者を組み合わせることで、既存建物は初めて“活用可能なデータ”へと変わります。
※点群データの取得から活用方法までを整理したサービス内容については、こちらもご参照ください。
▶点群撮影サービス
▶点群データからのBIMモデル化サービス
４．改修・維持管理での実践的な活用例
既存建物BIMの価値は、日常業務の中でどれだけ具体的な効果を生むかにあります。
ここでは代表的な活用シーンを整理します。
① 改修設計時の事前検証
点群データをもとにBIMモデルを整備することで、
・既存設備との干渉確認
・天井内やシャフト内の納まり検討
・更新設備の配置シミュレーション
が設計段階で可能になります。
その結果、施工中の想定外や追加工事のリスクを抑制でき、工程やコストの安定化につながります。
② 発注者説明の高度化
BIMモデルを活用すれば、
・改修範囲の可視化
・既存部分と更新部分の比較
・工事による影響範囲の共有
が容易になります。
平面図だけでは伝わりにくい内容も直感的に説明できるため、合意形成の迅速化や資料作成効率の向上が期待できます。
③ 維持管理情報の統合
設備機器に仕様や更新履歴を紐づけることで、モデルを管理基盤として活用できます。
・更新時期の把握
・長期修繕計画への反映
・設備情報の一元管理
が可能となり、台帳と図面を行き来する手間を削減できます。
④ 将来改修への再活用
一度整備した既存建物BIMは、次回改修時にも活用できます。
過去の更新履歴を踏まえた計画立案が可能となり、調査や設計の効率化につながります。
このように、点群データとBIMを組み合わせることで、改修リスクの低減、説明力の向上、維持管理の効率化を段階的に実現できます。
５． 導入時に押さえるべきポイント
点群データ取得やBIM化を行う際には、目的設定が極めて重要です。
必要以上の精度でデータ取得を行えばコストが増大し、逆に精度が不足すれば活用範囲が限定されます。
用途に応じた詳細度（LOD）の検討が不可欠です。
さらに、モデルは作成して終わりではありません。
更新ルールや運用体制を定めなければ、次第に実態と乖離してしまいます。
内製だけで対応が難しい場合は、外部パートナーとの連携も視野に入れながら、持続可能な体制を構築することが重要です。
６．まとめ
既存建物の価値を最大化するためには、現況を正確に把握し、それを将来活用できる形で整理することが不可欠です。
点群データは現況を記録する技術、BIMは情報を構造化し活用する仕組みです。
この二つを組み合わせることで、改修リスクの低減、業務効率の向上、そして建物のデータ資産化が実現します。
新築中心のBIM活用から、既存ストック活用のBIMへ。
これからの建設業において、既存建物BIMは重要な基盤になっていくでしょう。
弊社では、点群データの活用支援やBIMモデル整備、運用設計まで含めたご提案を行っています。
既存建物のデータ整備や改修BIMでお悩みの際は、ぜひご相談ください。
それでは、次回のブログでお会いしましょう。
株式会社ブリエの営業女子。前職は金融機関に勤めており、IT業界へ転職。建設業界や製造業界を中心にDXを浸透させるため毎日奮闘中。
